本项目位于南宁——东盟经开区内，位于南宁市半小时经济圈内。开发区有公路直通城区，兰海高速公路、邕百二级公路横穿开发区,即将开工建设的苍硕高速公路和河池至南宁铁路专线将过境开发区并设立专站。另外，项目地距离南宁机场仅有1小时左右路程，便捷的立体交通网络已经逐步形成。对于未来本项目开展旅游、度假及居住地产提供了便捷的交通保障，整体上是一种对区域产品的品质提升。

本项目属于南宁——东盟经济开发区旅游度假开发板块，规划总面积7.2平方公里。项目地各主要入口可通向府城城区、武鸣县城、南宁市区、平果、百色、河池、贵州等，交通便利。

规划项目地位置南侧相邻开发区高尔夫球场和部分高档度假区，环境优美，服务高端，从区域开发角度整体规划步调一致。因此，从局部区位看，也具有环境氛围协调的优势。

项目地区位交通

项目地在广西的区位

项目地在东南亚地区的区位

(二)现状分析

项目地区域地形丰富，包含山体、河流、丘陵、湖泊、水库、林地、农田、村庄等，整体体现出乡村田园风情，尤其以水系丰富为特色，适于旅游度假开发，便于造景。可进行建设区域包括4个村落：方家队黄家队、上刘村、下刘村、果园队。区域内道路众多，水系包围，村庄伴水而居，除核心基本农田外，农田水塘均分布在村庄四周。

地块现状图

(三)资源梳理

(四)地形分析

项目地境内多为山地丘陵，核心为大片农田，地势落差100M;?最高地区为项目地西北侧的岜音山脉，海拔在180m左右。

高程分析图

项目地内地势多种，除田园、林地水系外，大多为缓坡和丘陵地势，相对适宜建设用地占总面积的一半以上，有利于开发建设。

适建性分析图

本项目适建性较好的区域较少，未来考虑改变局部地形以满足建设需求。

(五)建设背景分析

a) 政策背景

广西把2012年定为休闲农业拓展年，把休闲农业打造成重要的特色新型产业。这就意味着以农业为基础的服务型行业、地产、旅游、餐饮等在发展过程中具有一定的发展优势，是政府着力支持的开发项目。

b) 产业背景

以农业为题材的精致农业、休闲农业、现代农业等市场比较火热，全国各个地区都在推动有关农业的产业发展。

c) 相关规划

本项目位于南宁——东盟经济开发区内的旅游休闲度假区内。根据开发区总体规划，将整个开发区未来定位为南宁市北郊以工业产业支撑的生态卫星新城，其中包括三大板块：中心城区、农业板块、旅游度假板块。在以三大板块为支撑，整体打造生态和谐新城的目标指导下，通过转变乡村固有产业结构，加快城乡统筹步伐，这是本项目在南宁——东盟经济开发区内所承担的主要内容。

d) 市场需求

都市近郊型农业旅游成为热点，山水田园生活方式引发回归乡村热潮，南宁造城运动带动高端商务度假需求市场发展，多元化、复合型产品开发受市场青睐。

e) SWOT分析

小结

本项目具有浓厚的农业底蕴与乡村文化，是项目发展的核心组成部分，因此对于农业的发展要更多的依靠政策、依赖市场。地处东盟经开区，坐拥岜音山、岜音湖、千亩良田的良好资源，以此为基础发展休闲农业、精品农业及与之结合的旅游度假、地产开发是极佳的选择。

二、开发思路

通过综合分析，确立本项目以旅游度假、农业产业、生态宜居为主旨的发展方向，通过三者的相互融合，改善民生，提升区域品质，再造新型乡村，为开发区构建生态和谐新城添砖加瓦。

以生产、生活、生态相结合平衡发展的“三生”理念为指导，打造田园旅游社区开发新模式。

三、总体定位

以山水田园为基底的集农业、旅游、度假、养生、居住、会议、自驾车休闲于一体的创新型农业生态旅游综合体。

(一)市场定位

1.旅游休闲市场

核心市场：南宁本地及过境分流市场

基础市场：以开发区为圆心，500km为半径的城市圈休闲市场

机会市场：广西周边省市市场

2.商务会议市场

核心市场：南宁及本地政府接待市场

基础市场：广西中高端商务政务会议市场

机会市场：全国及东盟中高端商务政务会议市场

3.养生度假市场

核心市场：南宁及周边市区的商务、政务人士

基础市场：南宁市区养生养老人群

机会市场：全国来南宁旅游度假的客源人群

4.新居民市场

核心市场：以南宁市区白领、商务政务为主的置业市场

基础市场：以广西本省为主的二次置业市场、以北京、东三省为主的投资度假市场

机会市场：全国及东盟高端人群为主的置业投资市场

5.自驾车旅游市场

核心市场：南宁自驾车市场

基础市场：南宁周边市区自驾游市场

机会市场：以华南区域为核心的全国自驾游市场

(二)主题定位

以山水田园为主题的休闲运动、康体养生、商务会议、宜居度假服务产品。

(三)功能定位

四、规划设计

(一)规划布局研究

(二)规划总平面

土地利用规划图及技术指标

总平面规划图

(二)功能分区

总体功能配套

分区产品列表

五、重点项目设计一览

(一)方家大院

方家大院规划总平面图

方家大院规划功能分区图

方家大院规划农田配套图

方家大院规划鸟瞰图

方家大院部分建筑设计图

(二)西江小镇

西江小镇规划总平面图

西江小镇功能分区图

西江小镇农田配套图

西江小镇鸟瞰图

西江小镇部分建筑设计图

(三)竹林人家

竹林人家规划总平面图

竹林人家功能分区图

竹林人家农田配套图

竹林人家鸟瞰图

竹林人家部分建筑设计图

(四)高尔夫小镇

高尔夫小镇规划总平面图

高尔夫小镇功能分区图

高尔夫小镇农田配套图

高尔夫小镇鸟瞰图

高尔夫小镇部分建筑设计图

六、投资概算与效益估算

(一)投资匡算

根据测算，本项目总投资约9亿元，其中政府投资额为8248万元，主要为市政设施、景观节点及景区投资，占总投资的9.1%;进行招商引资部分开发商投资额为73253万元，占总投资的81.5%;其他预备及不可预见费用8520万元，占9.4%。

(二)收益分析

收益方式主要来自于：

1.项目所在地房地产物业销售 ——可获得的最快速和最整体的收益。

商业物业销售收入：通过出售各个小镇内的各种商铺、客栈等产生的收入。

住宅地产销售收入：通过出售各个小镇住宅地产获得的收入。

2.旅游收入——可获得的稳定收益，短期收益相对适中，收益期长。

景区门票收入：最常规的收入。

游乐项目收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内游乐项目获得的收入。

交通工具收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内交通游乐项目获得的收入。

参与性活动收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内各种临时和长期的游客参与活动获得的收入。

3 .服务体验项目经营收入 ——可获得的最稳定的的收益。

餐饮住宿收入：通过项目内餐饮项目经营、接待设施经营所获得的收入，为园区的常规收入组成部分。

娱乐休闲收入：通过项目内休闲娱乐项目经营所获得的收入，为园区的常规收入组成部分。

4 .农业产业收入 ——出租、出售项目地农业用地或所产生的农产品，土地持有者和开发主体均可获得长期收益。

花卉、特色农产品等精致农业产品种植销售。

有机水果蔬菜、有机品牌加工等科技农副产品销售。

用于休闲农业服务和造景的餐饮、采摘、观光等消费型收入。

项目主要收益主体为政府所组建的园区管委会、开发商及当地农民。

政府主要收益来源为园区经营项目税收、土地出让费用、规划后4A景区经营管理费用、农业产业经营收入、区域部分活动组织场地租赁及赞助费用、整个园区的物业管理、市政收费等。

开发商主要收益来源于地产一次性收益、部分商业店铺出租及经营性项目。

当地农民主要收益来源于：安置补偿收益、土地出租转让收益、就地工作或参与区域项目经营收益以及更好的生活条件与社会保障。

七、分期规划

为了合理有效高速的进行项目开发，整个项目区的开发建设按功能分区分步骤建设，在2012-2016四年间分三期来实施：

近期( 2013 )：一期准备时段，区域环境打造与提升。

2013年上半年——开发准备阶段，由政府主导参与项目的规划审批及项目地开发前期的人员安置、环境整治、招商宣传以及成立整个园区开发的工作管理团队等工作。

2013年下半年——项目进入全面建设准备阶段。进行整个项目地的环境改造、土地整理、景观节点打造、绿道道路、排污等基础设施建设，并对园区农田进行合理规划分配种植。

中期( 2014 —— 2015 )：二期全面建设时段，形成完整的区域构架，开始进行区域开发建设。

2014年——重点打造田园生活社区、岜音山水社区，通过区域小镇建设、公园建设、景区建设、木屋会议中心建设形成大园区可进行服务接待及居住的区域。同时逐步开发田园生活社区房车营地项目。

2015年——进行果香农情社区及湖畔雅居社区开发建设。总计利用两年时间完成本项目重点项目建设，逐步分阶段进入运营管理阶段。

远期( 2016 )：三期完善时段，形成完整的收益结构，园区进入整体运营。

2016年——规划区域整体开发建设完成，进入区域完善阶段，并进入整体运营管理阶段。

八、项目总结

本项目以广西特有的山水田园自然资源为依托，抓住城市发展机遇，从宏观到中观再到微观进行总体统筹规划、详细设计。在产业层面进行整体布局，并围绕新型社区组团进行综合功能配套，从而打造了一个生产、生活、生态相互融合平衡发展的农业休闲型生态旅游综合体，是一个具有代表性的大型旅游地产项目。

声明：鉴于项目介绍所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加详细的分析。想了解更多案例详情，请致电山合水易。

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